第4章年収３５０万円から始めて、一生リッチに暮らす投資計画

借り入れのために「事業計画書」を作成しよう

　これはという物件が見つかれば、ローンの借り入れのために事業計画書を早急に作成しなければなりません。

　収益不動産に対するローンの審査で、銀行の担当者が最も重視するのは「事業計画書」です。ローンを返済する資金源は、事業計画書の中で示されたキャッシュフローです。事業収支が、将来にわたって安定的に利益が出る計画でなくては、担当者も尻込みしてしまいます。

　とはいえ、事業計画書はあくまで計画です。銀行も計画書通りにうまくいくとは考えていません。事業計画書は、融資の可否を判断するにあたっての材料のひとつであり、ごくシンプルなもので構いません。ただし、項目と数値はきちんとしたものであることが必須です。

　収入の部には賃料、共益費などが入ります。賃料の設定については、一室あたりの賃料だけでなく、㎡単価を出して、周辺の同じようなアパートや賃貸マンションと大きくかけ離れていないようにします。

　㎡単価が周辺の相場より多少、高くても構いません。その場合はなぜ高いのか、ロフト付きだとか、１ＬＤＫで２人でも住める広さがあるとか、理由を説明できることが大事です。

　また、賃料収入については、稼働率が関係します。基本的に満室（１００％）稼働で事業収支を組みますが、稼働率が95％や90％のとき、どうなるかもシミュレーションしてあるといいでしょう。

　支出の部には固定資産税と都市計画税、建物管理費、水道光熱費、火災保険料など、不動産事業を営むにあたり必要なものを計上します。

　支出で注意したいのが、減価償却費とローンの元本の返済です。減価償却費とは、建物や設備の購入費用をその耐用年数に応じて、何年か（場合によっては数十年）に分けて、経費として計上するものです。税金の申告では必要経費のひとつに入れますが、実際にはお金は出ていきません（購入時に一括して支払っているため）。

　逆に、ローンの元本は必要経費には入りません（ただし、建物部分のみ。ローンの利子分は必要経費になります）。しかし、実際には毎月、利子と一緒に元本分も返済するので、キャッシュが出ていくことになります。

　そこで、事業計画では、減価償却は入れず、また、ローン返済については元本分を含めてシミュレーションしておくことが大事です。

　銀行の担当者は、それらの各項目の数字が、それぞれ妥当かどうか、また全体のバランスにおいても適切かどうかをチェックします。