第4章年収３５０万円から始めて、一生リッチに暮らす投資計画
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実際に動き出してみることが何より勉強になる
本章では、収益不動産を選び、購入し、賃貸事業を行っていく上での各種手続きや注意点について述べてみます。まずお伝えしておきたいのは、不動産投資は実際にやってみないと分からないことが多いということです。
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狙うは中古物件の一棟もの
収益不動産の種類 収益不動産にはいろいろな種類があり、大きく非住居系と住居系に分かれます。事務所ビルやテナントビルは物件規模が大きく、賃料収入も大きくなります。しかし、利回りはそれほど高くなく、基本はキャピタルゲイン狙いです。
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値下がりしにくく入居者が絶えない物件とは？
１棟ものの中古マンションや中古アパートをお勧めするといいましたが、なんでもいいわけではありません。実際に購入するにあたっては、一定の基準があります。
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都心の飲食店、借地……高利回りの上級者向け物件
なお、不動産投資の上級者向けには、あえて借り手が限定され、銀行ローンも使えないような物件を紹介することがあります。例えば、繁華街の飲食業向けビルです。
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Webや不動産業者を徹底活用して物件を探そう
では１棟ものの中古マンションや中古アパートを探す場合、どのような方法があるでしょうか。ひとつは、収益不動産を紹介する情報サイトで売り物件を探すことです。
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自分がいくらのローンを組めるのか考えよう
不動産投資を始めるにあたって、ローンがいくら借りられるかによって、どれくらいの物件が購入できるかが変わってきます。「自分はいくら借りられるのか」ということは、実際に不動産投資を始めるにあたって、とても大切なポイントになります。
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年収３５０万円から始める方法
会社員であることは、不動産投資でローンを利用するための強い武器になります。しかし、そこでは年収がやはり関係します。例えば、年収１０００万円の人と年収３５０万円の人では、買える物件の上限がどうしても違ってきます。
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パートや派遣社員、主婦でも投資できるテクニック
年収が少ないということでは、パートや派遣社員、専業主婦といった人も同じですが、あきらめることはありません。我々がこれまでお手伝いしてきた事例からいくつかの方法をご紹介しましょう。
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借り入れのために「事業計画書」を作成しよう
これはという物件が見つかれば、ローンの借入れのために事業計画を早急に作成しなければなりません。収益不動産に対するローンの審査で、銀行の担当者が最も重視するのは「事業収支計画書」です。
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ローンを借りやすい物件の条件
不動産投資の初心者に向いている物件、向いていないという物件というのはありません。不動産投資は基本的に「事業」です。大事なのは、自分がどんな事業をしたいのか、そしてその事業をどう成長させていきたいのかということです。それは初心者でもベテランでも変わりません。
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メガバンク、地銀……金融機関は目的に応じて使い分ける
どの金融機関でローンを借りるか、あるいは借りられるかというのは、不動産投資を成功させるための大きなポイントです。一般に、メガバンクは金利が低く、１億円以上の融資を得ることも可能なのですが、貸し出す相手はおおむね金融資産が５億円以上ある本物の資産家に限られます。
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不動産の購入時にかかるコストには何があるのか
なお、収益不動産を購入するにあたっては、様々な費用がかかります。金額は、物件価格の8%〜10%が目安です。この諸費用分について、ローンは利用できません。あらかじめ確認しておかないと、資金が不足することにもなりかねないので注意しましょう。
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物件の修繕費はいくらぐらい見ておけばいいか
購入後、建物については築年数が経ってくると、屋根の防水工事のやり直し、外壁の塗り替え、エアコンやガス湯沸かしの取り替えなど、様々な修繕費がかかってきます。急に発生する雨漏りや給排水管の故障の補修が必要になることもあるでしょう。
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不動産を売却するタイミングの判断基準
収益不動産を取得したら、その後はできるだけ満室経営を続けることを考えます。しかし、どこかのタイミングで売却を考えることもあるでしょう。例えば、前項で触れたように大規模な修繕工事などが必要になりそうな時期になったら、売却を考えるのです。
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