第4章年収３５０万円から始めて、一生リッチに暮らす投資計画

物件の修繕費はいくらぐらい見ておけばいいか

　購入後、建物については築年数が経ってくると、屋根の防水工事のやり直し、外壁の塗り替え、エアコンやガス湯沸かし器の取り替えなど、様々な修繕費がかかってきます。急に発生した雨漏りや給排水管の故障の補修が必要になることもあるでしょう。

　こうした費用は、意外に大きな金額になり、あらかじめ準備しておかないと、すぐには支払えません。必要な修繕を行わないと、物件の競争力の低下を招き、空室の増加につながることもあります。

　修繕費の目安としては、長期的に賃料の10～20％といわれます。

　そこでどうするか。ひとつは、新築や築浅の物件を選ぶことです。建物の修繕や設備の入れ替えまでにはまだ時間があります。ただし、新築や築浅の物件は、賃料や物件価格が下がるリスクが大きくなります。

　また、中古であれば購入する前に建物をよくチェックし、修繕工事や設備の取り替えの必要性を判断するといいでしょう。購入してすぐ大規模な工事が必要な場合は、価格の交渉材料にすることも考えられます。あるいは、修繕工事や設備の取り替えを済ませた物件を選ぶという手もあります。

　なお、ずっと売却せず長期的に持ち続けるのであれば、しっかりした修繕工事を行うべきです。屋上の防水にしろ外壁の塗り替えにしろ、グレードは様々です。コストをケチるあまり、安い材料を使ったり、施工がいい加減だと、せっかく修繕工事をしてもすぐ不具合が出てきます。