投資物件の空室率を低く保つためには

入居してもらう工夫が必要な時代に

不動産投資は、株式投資などに比べリスクは中程度で、それに見合った収益が得られる「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法といわれています。そのベースとなるのは、手に入れたマンションやアパートなどを賃貸物件とし、収入を得るという「インカムゲイン」という考え方です。ただし、そのためには自分が所有する物件が空室にならないようにしなくてはいけません。

　日本では長い間、入居希望者の数が賃貸物件より多いという「売り手市場」が続いてきました。しかし、実際には平成10年頃を境に、人口減少などさまざまな理由から賃貸を利用する人口が減っており、借り手よりも賃貸物件の数が多いという飽和状態に陥るようになってきています。これは、言葉をかえれば、借りる側が自分好みで物件を選べるようにあるという環境にあたります。そのため、自分の所有している物件に入居してもらえるように努力をしないと、空室率が上昇してしまう可能性がでています。これは物件サイトや不動産屋などで、その物件が選んでもらえないからです。空室率の上昇を抑えるための第一は、投資物件を選ぶときからスタートします。つまり、部屋を借りたいと思っている人に選んでもらえるようなものをチョイスすることです。そして、購入後も入居を決めてもらえるような物件に定期的に仕立て上げる努力が大切になってくるのです。

入居希望者に目を向けてもらう工夫とは

　空室率を下げる工夫とはいったいどのようなものでしょう。ここでは、すでに投資物件として運用してきた結果、空室率が上がってしまったケースをどのように改善していけば有効かの例を挙げていきます。

　まず、何よりも大切なのは物件そのものの改善です。築年数が経過したことで、空室になっていることが考えられます。新築に比べ汚く古くなったままの部屋に、相場付近の新築と同じ家賃で入居したいと考える人などいません。そんなとき、家賃は築年数相当の相場に合わせ、リノベーションを行って清潔感とコンセプトのある空間に改装してしまいます。周辺にある内装が似たような物件と比べれば、おしゃれでお得感がある、目をひいて人気を呼ぶ物件に変わることは間違いありません。また、リノベーションとまでいかなくとも、防犯カメラやＴＶモニターフォンの設置、古くなったエアコンを取り替えるなど設備を見直したり、ペット可の物件に切り替えるなどしても、他の物件と差がつき入居希望者にアピールすることができるようにします。

　一般には、目につく物件にすることを考えると、まず家賃水準を下げなければと想像する方が多いでしょう。しかし、それは直接的な収入減につながってしまいます。敷金礼金０円、フリーレント、家賃ディスカウントといった方法は、さまざまな手を尽くしてそれでも空室率が下がらないときの最終手段と考えるべきです。

　また、新たな入居希望者を探す以前の問題として、現在の所有者に長く住んでもらうことが非常に重要といえます。長く住んでもらえば、その部屋は決して空室になることはありませんし、収入が保証されているからです。

　さらに、そもそも論として入居者は日本人に限ったことではありません。近年は、海外留学生が増加していますし、訪日外国人に目を向けてみるというのも、有効な手段のひとつとして考えられます。

投資対象として新しく賃貸物件を購入する場合は

ここまでの内容は、現在の投資物件の空室率が上がってしまった場合の考え方です。これらは自分で変えることができる点ですが、新規物件を購入するときにも注意しなくてはならない外的要因があります。

　まずは、立地の問題。これは、賃貸物件としての活用するため以外にも重要な事項です。賃貸の大前提として、入居する人がその土地で暮らすということを考えなければなりません。つまり物件の近くに、もしたとえばスーパーやコンビニ、コインランドリーなど日常生活に関する施設がなければ、誰もそこに暮らしたいとは考えないのです。近頃は、時間の経過とともに次第に街が閑散としていってしまうという可能性も考えられますが、少なくとも物件を購入する際には、現在のその立地の状況に大きなこだわりを持つべきです。

　立地条件に関して、もうひとつ大切なのは最寄り駅との距離。物件の周りにさまざまな施設が揃っていたとしても、徒歩10分以上かかる場所は敬遠されがちです。

　このように、空室率を下げるためにはそこで暮らす人のことを考えて、物件を選ぶことからはじめ、次に修繕などを十分考えた管理をすることが大切なのです。