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不動産投資セミナー

成功の秘訣

大規模修繕で物件の資産価値を維持

どんな建物でも時間が経つにつれて、劣化するのは避けられません。それを防いで投資物件の価値を保つ方法、それが修繕です。

物件の価値をいつまでも維持するために

 投資用の物件を手に入れてオーナーになった方は、ほとんどの場合、少しでも長くその資産価値を保ちたいと考えるはず。とくに、マンションやアパートを1棟丸ごと購入した場合には、その思いが強くなるのは当然です。そのために必要なのは、それ相応の維持管理と修繕です。

 たとえば鉄筋コンクリートは地震や火事に強いことが特徴ですが、それでも時間とともに品質や性能が低下していきます。劣化を放っておくと、建物の強度が低下することにもなりかねません。

 また、物件の入居率を高く保つためにも外観の修繕は非常に重要です。入居希望者が、情報誌や不動産サイトなどでまず目にするのが外観であるのは当然。もしそこでボロボロの外壁が写った写真でも目にしてしまえば、誰もあえてそこに住みたいとは思いません。

 さまざまな意味で、資産価値を維持するためには定期的な修繕が必要となるのは間違いありません。なかでもポイントとなるのは、築10~12年くらい経過した際に行う大規模修繕です。これは、より長期にわたって資産価値を維持するためには、決して欠かせないポイントといえます。

大規模修繕が必要な意味

 なぜ、大規模修繕なのでしょうか。それには、先ほど述べた、マンションやアパートの建材である鉄筋コンクリートが関係しています。

 コンクリートは経年劣化に弱い素材です。そのため、劣化を守るためには定期的な修繕が必要になってくるのです。それに加え、外壁の補修、塗装、じつはコンクリートの劣化を速める雨ざらしから守るための屋上・屋根の防水処理を中心に、その他、気になるところを確認し修繕を行います。ただし、建物の構造に関する部分は素人目にはわからないものです。そういった、建築や設備面での性能については、専門のコンサルタントなどに調査・診断を依頼する方が安全。のちのち不具合が出て、「ここもなおしておくべきだった」というトラブルを防ぐことができます。

 その際には、物件の個性や魅力は補強し、伸ばすよう考えることをおすすめします。逆に、欠点になりそうな箇所は長期的に目立たないようにしますが、補修できそうなものに関してはできるだけ補修しておくとよいでしょう。

暮らしている人のことを考える

 次に、大規模修繕がどのような流れで行われるのかをみてみましょう。

 大原則として覚えておきたいのは、すべての作業は管理会社やコンサルタントに一任できますが、その業者を決定するのはオーナーだということです。業者を選ぶ際のポイントは、ふたつ。ひとつめは、ある程度の実績です。修繕を請け負う会社は少なくありません。だからこそ、これまでの実績をチェックしなければなりません。とくに、人が住んでいる状態での修繕を行ったことがあるか、という点に着目すれば、事前にリスクを防ぐことができます。ふたつめは、相見積もりを取ること。ご存じかと思いますが、相見積もりというのは複数社に見積もりをとることです。どれだけ魅力的に思えても1社を選んで即決するのはおすすめできません。必ず、何社か選定し見積もりを出してもらい、その中から予算と見合う業者を選ぶべきです。

 依頼先が決定したら、業者に物件の調査・診断を依頼します。その上で、専門家の目による確実な状況把握をもとに、修繕の基本計画を立案してもらい、修繕箇所の設計図を作成。方向性が定まった時点で、資金や居住者との折り合いをつけ、工事を実施します。工期は物件の規模によりますが、2カ月から6カ月ほどを考えてよいでしょう。

 工費については、修繕用に計画的に積み立ててきた資金から捻出するというケースが基本です。

「どうしたら、入居している人が便利に安心して暮らせるのか」。それを念頭に、管理維持を行えば、築年数が経過したとしても、入居率の高い物件は当然、かつ高水準の資産価値を保つこともできると考えられます。

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