一生お金に困らないためのバイブル働く女性の不動産投資入門 一生お金に困らないためのバイブル働く女性の不動産投資入門

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成功の秘訣

不動産投資を始めた働く女性たち その1

30代独身のNさん、共働きで3人の子どもを育てるKさん。将来の備えとして、いかに不動産投資を成功させたのでしょうか。

 私たちがお手伝いして不動産投資を始めた働く女性を4人、紹介します。  みなさん、年齢や家族構成、キャリアなど様々ですが、いずれも自分で未来を切り拓く強い意志と決断力を持って不動産投資に取り組んでいます。  私もそんな彼女たちの力になりたいと考え、物件探しから運営管理、さらには新たな投資までトータルにサポート。それぞれ順調に賃貸事業を展開しています。  全2回に分けて、ふたりずつ紹介いたします。

【事例1 Nさん】

 結婚したものの3年で離婚。 将来に備えたもうひとつの収入源として 不動産投資をスタート。

 Nさんは38歳になる会社員の女性です。大学を卒業した後、化粧品会社やエンジニアリング派遣会社を経て、5年前から建設会社に勤めています。プライベートでは3年前に結婚したものの、その後、離婚しました。 「ちょっと相手を見る目がなかったのかもしれませんね。でも、いまは一人で毎年海外旅行へ行くのが楽しみ。世界遺産が好きで、昨年はエジプト、今年はオーストラリアのエアーズロックへ行く予定です。そのほか、ふだんは社交ダンスを習っています。

 仕事は充実しているんですが、30代半ばになると将来への不安が少し出てきて……。友人の7〜8割は結婚していて、子どもがいるとなかなか会えないですし。  仕事柄、所有地にアパートや賃貸マンションを建てる地主の方たちを見ているうち、自分も不動産投資で複数の収入源を持ちたいと思うようになったんです」 「こうしよう」と決めたらすぐ行動するタイプのNさん。ネットで調べたり、知人に話を聞いたりしていろいろ不動産会社にあたっていく中、昨年春頃に私の会社に相談がありました。

 私の会社の場合、具体的な物件をご紹介する前に、ご本人の資産運用に対する考えや将来設計、資金状況などをかなり突っ込んでお聞きします。そうしないと、適切なプランを提案できないためです。

 Nさんの場合、結婚したときに貯金を使ってしまっていて、自己資金はほとんどありませんでした。しかし、クレジットを含めて借り入れはまったくなく、これまでの勤務先や勤務状況もきちんとしており、年収は1000万円程度です。ある金融機関に確認したところ、物件によるものの1億円以下ならすぐ融資が可能ということでした。

 そこで私がお勧めしたのが、東京近郊のJR線の駅から徒歩圏にある、テナント2区画と住戸10室の一棟収益ビル。価格は9800万円でした。築22年ですが鉄骨造で、ローンの返済期間は30年まで可能でした。表面利回りが9%以上あって、シミュレーションしてみると家賃収入からローンの返済などを差し引いても毎月10万円ほど手元に残る計算。Nさんも納得され、昨年の6月に無事、購入に至りました。 「仕事の給料以外にもうひとつ収入ができましたが、普段は特にやらないといけないことがあるわけではありません。月末に賃料の入金をチェックするくらいです。一方、将来のための資産形成を真剣に意識し始めました。これまで貯金はなかなかできなかったのですが、不動産からのキャッシュフローを元手に、NISA(少額投資非課税制度)で投資信託などをやってみようかと思っています。いまの物件も今後、値上がりすれば売却も考えています。

 不動産投資で大事なのは、まず物件がしっかりしていること。その上で、ローンを上手に利用できれば、普通の会社員でもすぐもうひとつの収入源ができるということを実感しました」  Nさんの人生には新しい視界が開けてきたようです。

〈プロフィール〉
  • 年齢:38歳
  • 職業:会社員
  • 家族構成:独身
〈これまでの経緯〉
  • 2013年 結婚するがすぐ離婚
  • 2015年春 将来への不安から不動産投資に興味を持ち、いくつか不動産会社に問い合わせ
  • 2月 当社が紹介した首都圏近郊のJR線沿線で、一棟収益不動産を購入
〈所有物件〉
  • 所在地:埼玉県さいたま市
  • 種別:共同住宅・事務所
  • 土地:204㎡
  • 建物:鉄骨造5階建て(延べ床面積600㎡、平成5年築)
  • 購入時期:2015年2月
  • 購入価格:9800万円
  • 年間収入:890万円(満室時)
  • 利回り:9・08%

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【事例2 Kさん】

 子育てしながら働き続ける厳しさを感じ、 8年前から夫婦で不動産投資。 100戸以上のオーナーとなり円満退職。

 Kさんは40歳の主婦です。ご主人と3人のお子さんがいて、末のお子さんは今年生まれたばかりです。そんなKさんが不動産投資を始めたのが8年前。当時は上場企業に勤めて、バリバリ働いていた頃でした。 「産休、育休などの制度は整っていましたが、子どもの誕生、入園・入学などの節目節目で、働き続ける厳しさを実感しました。特に、出産で休むといろいろハンデがどうしても生じます。新しい業務に挑戦したりもしましたが、そう簡単ではありません。一方で、子どもが大きくなるにつれてお金がかかります。自分が働かなくてもお金が入ってくる仕組みづくりを考えるようになりました」

 Kさんが最初に購入したのは、東京都中央区の新築ワンルーム。ちょうど2008年、リーマンショックの頃で、ファンドが一棟買いする予定だった物件が区分所有で分譲され、20㎡が1800万円ほどだったそうです。 「いまからすると安かったですね。入居者も途切れたことがありません」  次に当社の紹介で購入したのは、1LDKと2Kが12室の板橋区の一棟マンションでした。昭和47年築で旧耐震基準の建物ですが、南側に公営住宅があって日当たりは抜群。敷地の間口が広く、将来の出口戦略として、建物を取り壊して3区画くらいで建売住宅にするという手も考えられました。また、給排水管の補修工事を直前に行っていたのも、購入の決め手でした。

 こうして現在、Kさんが関東の4都県に所有する収益不動産は、アパート6棟(100戸)と一戸建て1戸。さらに太陽光発電メガソーラー1区画(パネル200枚)にも投資しています。2年前には管理会社をつくり、現在、これらはすべて法人所有になっています。

 法人のキャッシュフローは年間1500万円ほどあり、ご自身はそこから給料を受け取る形にして、3人目のお子さんが生まれることになった昨年3月に会社を退職したのでした。 「不動産投資の奥の深さを知ったのは、軽量鉄骨アパートと一緒に、同じ敷地にある木造一戸建てを購入したときのことです。再建築不可の物件だったのですが、その後、道路沿いの土地を3年がかりで取得し、接道義務を満たした長方形の区画になったら、資産価値が数倍に跳ね上がりました」

 最近では、都内の城東エリアで旗竿状の土地を購入し、16室の軽量鉄骨アパートを新築。間取りはワンルームですが、若い女性をターゲットにおしゃれな造作家具などを備え付けて差別化を図りました。入居者を募集したところ、若い女性だけでなく中高年の男性にも好評で、建物が完成する前に満室になったそうです。

 Kさんの場合、実は経営コンサルタントであるご主人も以前からアパート投資をしていて、中古や新築の収益不動産を所有。Kさんが設立した管理会社にそれらも集約し、Kさんが運営にあたる形にしています。

 また、10年前に都内に購入した90㎡の自宅マンションも、いまは管理会社が買い取って役員社宅として月額3万円で借りているそうです。 「いままで、ほぼ1〜2年に1物件のペースで買い増してきました。基本的にすべてフルローンですが、コンスタントに買い増ししていくことで、事業としてだんだん形が整ってきます。これまでの購入金額は10億円。それがいまでは評価額で20億円くらいになっています」

 もちろん、フルローンでの不動産投資には、まず銀行評価の高い物件であることと、借りる本人の属性が良いことが必須条件です。その点、Kさんは勤務先が一部上場の大手企業だったので有利でした。 「不動産投資ではいろいろな勉強会に参加する人も多いようですが、それと同時に購入に踏み切れない人も非常に多い。いろいろ情報や知識を吸収しても、行動は別です。実際の物件を見にいったほうがよほど勉強になると思います」

 Kさんがもうひとつ強調するのは、夫婦で不動産投資を行うメリット。Kさんは女性として物件の見栄え、きれいさ、住みやすさに注目する一方、ご主人はお金のことが得意なので確定申告などを任せているそう。お互い、相談しながら取り組むとバランスがとれていいとのことです。

 さらにKさんが強調するのは、一緒に不動産投資に取り組んでくれるパートナーとなる専門家の存在です。 「私が物件を買った会社は、購入のときだけでなく、その後の管理やさらなる買い増しなどについても、きめ細かくサポートしてくれるのがありがたかったですね。特に、再建築不可物件や旗竿敷地など上級者向けのプロジェクトでのアドバイスはとても助かりました」

 不動産投資で大事なのは続けること。悪い時には悪い時なりのやり方があります。私も、Kさんご夫妻とは長いお付き合いをしていきたいと思っています。

〈プロフィール〉
  • 年齢:40歳
  • 職業:主婦(会社役員)
  • 家族構成:夫、子ども3人
〈これまでの経緯〉
  • 2008年10月 都心の中央区で新築ワンルームマンションを購入
  • 2009〜2014年 順次、アパートや賃貸マンションを購入したり、新築したりして増やしていく
  • 2014年7月 管理会社を設立し、所有していた物件をすべて管理会社の所有とする
  • 2015年3月 勤務先の上場企業を退職。自身の管理会社の経営に専念
〈所有物件1〉
  • 所在地:東京都中央区
  • 種別:ワンルームマンション(1戸)
  • 専有面積:19㎡
  • 購入時期:2008年10月
  • 購入価格:1800万円
  • 年間収入:103万円
  • 利回り:5・7%
〈所有物件2〉
  • 所在地:東京都板橋区
  • 種別:住居・店舗併用ビル(鉄筋コンクリート造)
  • 延べ床面積:540㎡
  • 購入時期:2012年3月
  • 購入価格:1億4500万円
  • 年間収入:1740万円
  • 利回り:12%
〈所有物件3〉
  • 所在地:東京都江戸川区
  • 種別:アパート(鉄骨・木造)
  • 土地面積:90㎡
  • 建物面積:178㎡
  • 購入時期:2014年6月
  • 購入価格:9800万円
  • 年間収入:951万円
  • 利回り:9・7%
〈所有物件4〉
  • 所在地:神奈川県大和市
  • 種別:賃貸マンション
  • 建物面積:511㎡
  • 購入時期:2010年9月
  • 購入価格:1億3900万円
  • 年間収入:1427万円
  • 利回り:10・26%
〈所有物件5〉
  • 所在地:埼玉県さいたま市
  • 種別:アパート(鉄骨造)
  • 建物面積:410㎡
  • 購入時期:2010年2月
  • 購入価格:1億4000万円
  • 年間収入:1200万円
  • 利回り:8・58%
〈所有物件6〉
  • 所在地:神奈川県相模原市
  • 種別:アパート(木造)
  • 建物面積:210㎡
  • 購入時期:2011年1月
  • 購入価格:2900万円
  • 年間収入:301万円
  • 利回り:10・38%
〈所有物件7〉
  • 所在地:東京都中野区
  • 種別:アパート(鉄骨造)
  • 建物面積:325㎡
  • 購入時期:2012年12月
  • 購入価格:1億4000万円
  • 年間収入:1170万円
  • 利回り:8・35%

POINT

投資には出口戦略が必須! 戦略的な売却で利益をさらに増やしましょう。

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