不動産投資を成功させる物件選びと銀行選び

　不動産投資は基本的に「事業」です。大事なのは、自分がどんな事業をしたいのか、そしてその事業をどう成長させていきたいのかということです。それは初心者でもベテランでも変わりません。 銀行はあくまでも不動産投資という「事業」に融資をします。その事業を行う人がどんな方針で、どのような計画のもとに運営するのかが重要です。

　もちろん、これまで不動産投資においてどんな実績を出しているかはひとつの判断材料になります。保有する物件が着実に利益を出していればプラスの評価になるでしょう。しかし、保有する物件が多くても、それがうまくいっていなければ逆にマイナスの評価になってしまいます。それなら、不動産投資は初めてでも信用力の高い人や、明確な計画を持って不動産投資に取り組もうとしている人のほうが有利です。

　ローンの審査にあたって、銀行は物件そのものもチェックしますが、あくまでローンを貸すのはその物件を使って行われる賃貸事業に対してです。周辺の賃貸市場の動向、ターゲットとする入居者のイメージ、事業収支の予想などをひとつのストーリーとして組み立て、銀行の担当者に「こういう賃貸事業なら貸したい」と思ってもらえるのが理想です。

　もちろん、物件そのものも重要です。銀行は物件そのものに貸すわけではありませんが、「この物件なら安心できる」と思える条件が備わっていれば、プラスになります。

〈空室率が低い物件〉

　賃貸事業で最大のリスクは空室です。空室が少ないということは、銀行にとって大きな安心材料になります。中古の場合は、現在の空室率だけでなく、過去にさかのぼってデータがあれば、さらに説得力は増します。

〈立地の良い物件〉

　駅に近いとか周辺に公園があるなど、立地に何らかの特徴がある物件は、銀行の評価が良くなります。逆に、駅から少し遠いとか、周辺に嫌悪施設があっても、その分、部屋が広いとか、駐車場が付いているなど何らかのメリットがあればプラスに働きます。

〈メンテナンスが行き届いた物件〉

　中古物件の場合は、日頃のメンテナンスや定期的な修繕を行っているかどうかがポイントです。銀行の担当者が現地を見にいくわけではありませんが、メンテナンスや修繕の証拠となる工事記録や領収書がきちんと整理されているのが望ましいでしょう。

〈道路付けの良い物件〉

　道路付けとは、敷地が接する前面道路の幅や道路と接する間口の幅のことです。広めの道路に接していて、十分な間口のある土地のほうが評価は高くなります。 　逆に、前面道路が４ｍ未満（いわゆる２項道路）であったり、細長い通路部分で道路とつながっている土地（旗竿状敷地）であったりする場合は、建物の建築が制限されたりするので評価は下がります。また、法律上の道路に接していない土地ではそもそもローンを組めません（接道義務違反）。

〈含み益がある物件〉

　周辺の時価より割安に購入できれば、購入時点で含み益が発生しています。銀行としては当然、安心してローンを貸せることになります。

　また、土地についての市場価格は道路付けのほか、その形状などによって変わります。購入したときは旗竿状敷地であったり、接道義務違反の土地だったりしても、その後、隣の土地を追加で取得できれば、一気に評価が跳ね上がることがあります。そういう見込みがある土地については、銀行と交渉の余地があるでしょう。

　以上は物件選びについてでしたが、後半は銀行選びについてです。どの金融機関でローンを借りるか、あるいは借りられるかというのは、不動産投資を成功させるための大きなポイントです。

　一般に、メガバンクは金利が低く、１億円以上の融資を得ることも可能なのですが、貸し出す相手はおおむね金融資産が５億円以上ある本物の資産家に限られます。

　また、基本的に融資期間はその物件の耐用年数（各銀行が独自に設定している）から経過年数を差し引いたものになります。耐用年数は建物の構造によって異なり、木造や軽量鉄骨造では築20年を過ぎるとかなり厳しいでしょう。 　地方銀行はメガバンクに比べると金利が少し高いですが、銀行によっては中古物件でも返済期間が長く、キャッシュフロー上、有利になります。

　例えば、スルガ銀行は収益不動産への融資に積極的で、サラリーマンや働く女性にも丁寧に対応してくれます。返済期間が最長60年から経過年数を差し引いた残りなので、中古物件でもかなり長く借りられるのも特徴です。また、連帯保証人が不要。ただし、金利がやや高くなります。メガバンクが１〜２％なら３〜４％ほどです。

　外資系銀行も最近は、不動産投資ローンに積極的です。この分野では後発であるため、担保評価が柔軟なケースもあります。 　例えば、ＳＢＪ銀行は、融資額は１億円以内、最長返済期間は35年です（最終返済時80歳未満）。金利はメガバンクよりは高いですが、スルガ銀行よりは多少低いようです。評価額などである程度、柔軟な対応が期待できます。

　また、女性のみなさんが不動産投資をする際、ぜひ検討したいのが公的金融機関である国民政策金融公庫です。民間の金融機関より書類のチェックなどは厳しいのですが、やる気とビジネスセンスがある女性に優しい（政策的に）ので、積極的に活用するといいでしょう。