購入するときと購入した後、不動産にかかる費用とは

　収益不動産を購入するにあたっては、様々な費用がかかります。金額は、物件価格の８〜10％が目安です。

　この諸費用分について、ローンは利用できません。あらかじめ確認しておかないと、資金が不足することにもなりかねないので注意しましょう。

　不動産を購入する際、売買契約書に印紙を貼ります。税額は売買契約書に記載された売買金額によって変わります。

　購入した不動産は、管轄の法務局で所有権などの登記を行います。登記を行わないと自分の権利が守られないので、非常に重要です。この登記を行う際にかかるのが登録免許税です。

　不動産を購入する際に、決済した日を基準に、日割り計算で売主に固定資産税と都市計画税の清算金を支払います。 　固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日に各市区町村が作成している固定資産課税台帳に所有者として記載されている所有者が支払う必要があります。そのため、売主が通常、１年分の税額を納め、買主は自分が所有することになった日から後の分を返金するのです。

　不動産を取得した場合には、「不動産取得税」という税金もかかります。これは各都道府県が不動産を取得した人に課税するもので、不動産を購入してから半年くらいすると納税通知書が送られてきます。

　不動産の登記は通常、司法書士に依頼して行うため、その報酬が必要になります。金額は司法書士によって多少異なりますが、１件につき10万円程度です。一般的には、仲介会社やローンを借りる銀行が司法書士を紹介してきます。

　登記の手続きは自分で行うこともできますが、様々な書類の用意や関係者の同意などの手間暇を考えれば、司法書士に任せるほうがスムーズにいくでしょう。

　収益不動産を購入するにあたってローンを借りる場合、ローンを借りることに伴う諸費用がいくつかあります。

　まず、ローンを借りる契約書（金銭消費貸借契約書）に印紙を貼る必要があります。税額は金銭消費貸借契約書に記載されている額に応じて変わります。

　また、「融資事務手数料」を金融機関に支払います。金額は金融機関によって違いますが、３万〜５万円程度です。融資額に一定の料率を掛ける場合などもあります。

　「ローン保証料」は、返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に補償を依頼するための費用です。ローンの借入金額、年数、保証会社によって金額が異なります。おおよその目安としては、借入金１０００万円あたり20万円程度（35年返済の場合）です。その他、「火災保険料」や「地震保険料」の保険料も通常、支払うことになります。

　中古物件など仲介会社を通して物件を購入した場合は、仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限は、法律で次のように決められています。物件価格が４００万円を超えた場合、上限仲介手数料は「売買価格×３％＋６万円（消費税別）」で計算できます。

　なお、「売主」から直接購入する場合は支払う必要がありません。

　次に、購入してからの費用も考えてみましょう。建物については築年数が経ってくると、屋根の防水工事のやり直し、外壁の塗り替え、エアコンやガス湯沸かし器の取り替えなど、様々な修繕費がかかってきます。急に発生した雨漏りや給排水管の故障の補修が必要になることもあるでしょう。こうした費用は、意外に大きな金額になり、あらかじめ準備しておかないと、すぐには支払えません。必要な修繕を行わないと、物件の競争力の低下を招き、空室の増加につながることもあります。

　修繕費の目安としては、長期的に賃料の10〜20％といわれます。

　そこでどうするか。ひとつは、新築や築浅の物件を選ぶことです。建物の修繕や設備の入れ替えまでにはまだ時間があります。ただし、新築や築浅の物件は、賃料や物件価格が下がるリスクが大きくなります。

　また、中古であれば購入する前に建物をよくチェックし、修繕工事や設備の取り替えの必要性を判断するといいでしょう。購入してすぐ大規模な工事が必要な場合は、価格の交渉材料にすることも考えられます。あるいは、修繕工事や設備の取り替えを済ませた物件を選ぶという手もあります。

　なお、ずっと売却せず長期的に持ち続けるのであれば、しっかりした修繕工事を行うべきです。屋上の防水にしろ外壁の塗り替えにしろ、グレードは様々です。コストをケチるあまり、安い材料を使ったり、施工がいい加減だと、せっかく修繕工事をしてもすぐ不具合が出てきます。