相続税対策に不動の地位を誇る不動産の活用

相続税問題は誰の身にも起こりうる

　近頃は、不動産投資をされている女性の方々から相続税対策についての相談を受けることが増えてきました。直接的な理由は、2015年1月1日以降、相続における基礎控除額が3000万円（＋600万円×法定相続人）　と法律が改正されたことです。これにより、従来100人に4人といわれていた相続税支払い対象者が10人に１人になるとされ、一気に2.5倍にも増加したのです。2014年までは、5000万円（＋1000万×法定相続人）が基礎控除額であったため、多くの人は「相続税は発生しないだろう」と安心していました。しかし、改正後に改めて計算してみると「相続税が発生するのでは？」というケースが増えているのです。そして、このままだとせっかく親が残してくれる財産のほとんどが、税金でとられてしまうため、どうにか財産を手元に残しておくために節税をしたいという相談が増えてきています。

低価値の土地を使って価値の高い土地を購入する

　以前から、不動産を活用しての税金対策は節税の定番でした。それは、少しも変わりません。ただ、その手法をどのように活用できるかどうかという点は年々変化しています。ちなみに相続税は決して、都心に不動産を持っている人だけの話ではありません。かえって、地方に土地を持っている人に、莫大な相続税がかかる可能性さえあるのです。

なぜ、都会に比べて地方が危機感を持った方がよいのか。答えは単純、土地の面積が広いから。そして、田んぼを何枚も所有し、半農半業をやりながら暮らしているという人がたくさんいるからです。この人たちの平均的な相続税を計算してみると2000～3000万円という結果が出てしまうのです。高額な税金はこういった腰掛け程度で農業をやりながら暮らしている人たちには負担が多すぎます。だからといって、銀行も融資してくれるわけでもありません。少し話はずれるかもしれませんが、たとえば、被相続人が従業員5～6人程度の工場を経営していたとしても、この工場は相続が発生した瞬間に廃業になります。なぜなら、支払いきれないほどの相続税がかかってしまうからです。そのような状況になったら、相続人は相続税を放棄、または百歩譲って分割して払うという選択するしかありません。もしそれが、自分で不動産投資と運用をしている女性が相続人だった場合はどうなってしまうのでしょう。

「まだまだ現役で働いている私には、関係ないわ」と現役世代は考えがち。しかし、相続というのは親から子へ行われるもの。相続税を払うのは、残される子世代なのです。そのようなケースでは、いま自分が行っている不動産投資と相続税支払いをひとつにまとめてしまう方法をおすすめします。さまざまな解決策が考えられますが、一例として地方の土地を担保につけて首都圏の物件購入に対して融資を受けるということを新たな選択肢として提案してみましょう。

じつは、これはすでに一部の地方銀行などで積極的に実行されている手法です。簡単にいうと、たとえば青森にある土地を担保に地銀に融資してもらい、都心を始めとした大都市部の物件を購入するということによって、将来の相続税を減らすのです。もともと、田舎のただ広いだけの土地は価値がありません。それを借金に換えアパートなど投資物件を買う。それだけで相続税もなくなり、都市部で豊かな生活をしている人たちの家賃で借金を返済していくことができるようになります。

タワーマンション購入は手堅くはあるものの……

　もしこのような不動産投資を活用した節税対策を考えなければ、相続税の支払いだけで手一杯になってしまい、最悪の場合、生活が立ち行かなくなってしまう可能性さえ出てきます。広さだけが取り柄である田舎の土地が簡単に売れるのか、といったら十中八九買い手はつかないと考えられるでしょう。一方、上記のように土地を担保にして首都圏の物件を購入しておけば、いざというときには迅速に売却が可能で、キャッシュを手に入れることもできます。

　もちろん、どんな物件を購入しても節税効果に大差はありません。ただし従来、タワーマンションがとくに、節税面で有利とされていました。これまでは、購入後すぐにでも相続税の評価が可能だったのです。しかし、いまでは3年経たないと評価されないという状況に法律が変わりました。つまり、最低でも3年所持しなければ節税対策にはならないように変わってしまったのです。さらに、これから相続税対策にタワーマンションを購入しようと考えている人は、固定資産税にも注意しなくてはなりません。現状は、タワーマンションでは低階層から上層まで固定資産税額は全く同じです。ただ、これでは、下層の部屋を所持している人の負担が多いと議論になり、高層になればなるほど税率を上げる方式を導入しようという法改正が予定されています。国会での承認がおりれば、2018年以降に購入する20階以上の物件が対象となります。

　固定資産税が変更となれば、相続税の評価も変わってきます。今後の動向が気になるところとはいえ、投資対象としては変わらずに人気のあるタワーマンション。持っておいて損はない物件とはいえ、相続税対策の点では有利さが減少してしまうのは否めないでしょう。

　このように、相続税対策と不動産投資との話は連動することが増えてきています。物件を購入するに場合でも、今後はこういった点を考えながら選択することが必要になってくると考えるのが賢明といえるのではないでしょうか。