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不動産投資セミナー

成功の秘訣

都心の飲食店、借地……高利回りの上級者向け物件

銀行も融資をためらうきわどい物件。危険はともないますが、掘り出し物が眠っています。

 不動産投資の上級者向けには、あえて借り手が限定され、銀行ローンも使えないような物件を紹介することがあります。

 例えば、繁華街の飲食業向けビルです。一般にソシアルビルといいますが、テナントの出入りが激しく、清掃や電気代など維持管理費もかなりかかります。そのため、事業収支のブレは大きいのですが、賃料収入に対して価格は割安なことが多く、利回りは高くなります。

 違法建築や再建築不可の物件も、上級者向けです。違法建築は、新築した際に法律に違反しているものです。再建築不可とは、新築した後に法律が変更になったためそのままでは建て替えができない物件のことです。これらは銀行からローンを借りることは不可能ですし、次に売却するのも簡単ではありません。

 しかし、このような物件は相場より大幅に安くなります。自己資金で購入できる場合は、高い利回りが見込めるのです。また、建て替えたり再建築可能になったりすることがあれば、大きなキャピタル・ゲインが狙えます。

 建物が耐用年数を過ぎている物件も、ローンを組むのが困難です。建物の評価額がゼロになるだけでなく、大規模な修繕工事の可能性などもあるからです。

 ただ、建物の状態というのは単に年数によって決まるわけではありません。耐用年数オーバーであっても、当初の建築工事がしっかりしていて、その後もきちんと維持管理されていれば、さほど問題なく使えるケースもあります。銀行はそうした点はほとんど考慮しないので、建物の目利きができれば、掘り出し物を見つけることが可能です。

 同じように、敷地が借地の場合、ほとんどの銀行が難色を示します。借地は、土地の所有者が別にいて実質上、抵当権が設定できないためです。また、借地上に建物を新たに建てる場合は建物が完成しないとローンの債権が保全できないことも、銀行が嫌がる理由です。

 ただ、すでに建物がある中古物件の場合は検討の余地があります。価格は土地が所有権の場合に比べてかなり安く、高い利回りが期待できるからです。

POINT

上級者向けの物件はプロでも投資に失敗することが多々あります。あまりお勧めはしませんが、大儲けを狙うなら考えてみるのもいいでしょう。

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