コツコツ働いてきた「信用」が元手になる
不動産投資に対してローンを融資する銀行は、何よりも投資対象の不動産の収益力や担保価値に注目します。不動産投資を事業と捉えているからです。
かといって、ローンを借りる人を見ていないかというとそんなことはありません。同じ不動産を購入するにしても、借りる人によって融資金額や金利などの条件は意外に違うものです。
それはなぜかというと、借りる人の「信用」をチェックするからです。事業としての不動産投資では、購入する不動産が生み出す賃料が収入となります。ここからローンの金利や元本を返済するわけですが、賃料はまずオーナーである投資家の口座に振り込まれ、そこから銀行に返済されます。
不動産投資のローンを組むにあたって、賃料収入の他に大切なもの
基本的には物件の収益性に疑問のあるケースに融資はしませんが、「万一」の時を考え、借り手の属性も重要視しているのです。
オーナーである投資家が会社勤めで安定した収入があれば、収益不動産からの賃料はそのまま残しておくのが一般的でしょう。逆に、オーナーである投資家がもし他に仕事もなく、収益不動産からの賃料を生活費に充てるようであれば、あるいはオーナーである投資家が自分で事業をしていて賃料を事業の資金繰りに充てるかもしれないとなれば、銀行はちゃんとローンを返済してもらえるのか不安になるものです。
実際、銀行は専業大家や企業経営者に対しての不動産投資ローンにはかなり慎重になります。専業大家であれば所有物件の時価評価と他の金融機関からの借入、そしてキャッシュフローをこと細かに確認します。企業経営者であれば、上場企業の創業オーナーならともかく、事業資金に流用されるのではないかと警戒し、不動産投資のためのローンはほとんど借りられないでしょう。
不動産投資のローンで大切な素養「信用」
その点、これまで真面目にコツコツ働いてきた女性には、貯金だけでなくもっと大きな資産があります。それが「信用」なのです。
年間５００万円の安定した年収がある女性なら、購入する収益不動産の収益力や担保価値がしっかりしていれば、1億円程度のローンを借りることはそう難しいことではないと思います。
さて今度は、不動産投資を続け、賃料収入がある程度、増えてくると、仕事を辞めて大家業に専念しようかどうか、考える時期が来るかもしれません。
しかし、ローンを借りるとき、銀行で「いずれ会社を辞めるつもりですか？」と聞かれたら、「そんなつもりはありません」と答えるのが正解です。
銀行としては、借りるのが会社員であれば、勤務先や勤続年数、そして年収を確認すれば済みます。しかし、もし将来、その人が会社を辞めるかもしれない、ということになれば、辞めた後、どうするのかなどいろいろチェックする事項が増えてしまいます。また、将来の不確実性が高くなるので、融資額を少し減らす判断をするかもしれません。
銀行が不動産投資家に期待すること
銀行は不動産投資へのローンは、事業融資のひとつとして捉え、借りる人がきちんとその事業を維持発展させていくことを期待しています。ですから、「不労所得を得たい」とか「セミリタイアしてあとは悠々自適に暮らしたい」などといった発想を嫌います。きちんと利益を上げ、ローンを返済し、できればまた新たにローンを借りて、投資をしていきたいといったスタンスのほうが好まれるといっていいでしょう。
