有望なのは首都圏だが……

　不動産投資に非常に重要になってくるのはその不動産の立地であることは間違いありません。賃貸にするにしてもほかの使い方をするにしても、どんな場所にどんな物件があるのかがとても大切になってきます。

　それぞれの土地に見合った活用方法というものがあることは事実です。とはいえ、なかでも多くの方にとってもっとも一般的な不動産投資の選択肢である賃貸物件についていえば、結局の所、地方よりも東京を中心とした首都圏が有利であることは確かです。ただし、首都圏であればどのエリアでも同じような高利回りが得られるわけではありません。ではここで一例としての賃貸活用を前提にしたいくつかの例をみていきましょう。

　近年ニーズが増加傾向にあるシェアハウス。このタイプの物件が人気を呼んでいる大きな理由は、その家賃の安さにあるといえます。ひとり暮らしで家賃10万円のワンルームマンションに入居するよりも、はるかに低予算で抑えられる点が大きなポイントではないでしょうか。ではここで、ふたつの地域にあるシェアハウスを比べてみましょう。

　ひとつは、23区とはいえ中心部からは離れている駅前にあるシェアハウス。新築で、家電付、女性専用フロアも完備されている物件です。家賃や光熱費など諸経費込みで約4万円。なかなかの好条件であるにもかかわらず、都心から少し離れているというだけで空室があります。それに対し、もう一方は原宿、渋谷から徒歩十分程の物件。前述のシェアハウスとほとんど同じ条件ですが家賃は少し高めの５～６万円ほど。それでも、需要があり満室状態です。なぜでしょうか。じつは入居者のほとんどが繁華街で働く美容師やショップ店員といった人たちで、彼らがこぞって入居しているのです。こういった職業の方たちは、夜遅くまでハードに働くのに薄給。そんな状況から、職場に近く家賃が安い物件を求め、その結果がシェアハウスということなのです。

　つまりは、需要と供給が見合った物件でなければ23区内でも高利回りは期待できないとこと。ただし、たくさんの人が暮らしている東京をはじめとした首都圏では、ニーズは多種多様です。若干の格差があるとはいうものの土地的には、他の地域に比べてとても魅力的と考えられるわけです。

土地のトレンドは簡単に変わらない

　そのような状況を考慮したうえで、総合的な意味で、人気のある土地とは具体的にどの地域なのかを考えてみましょう。じつは、トレンドはそんなに変わっていません。たとえば吉祥寺。毎年おこなわれる、住みたい街ナンバーワン調査で一度だけ恵比寿にその座を奪われたことがありましたが、翌年には挽回し、変わらず人気を保っています。あるいは、スカイツリーの完成、訪日外国人増加の影響で、上野など23区東部が盛り上がっているという話もありますが、結局のところ流行はそう簡単には変わらないものなのです。その代表といえる場所が、昔から変わらず人気のある青山や渋谷のエリアです。

　少し前に青山のマンションが15億円で発売されるという話題が流れ、短期間のうちに完売しました。これは、超人気地だからこそ起きた現象です。なぜ、青山や渋谷でこのような現象が起こるかといえば、現実的にもう土地が余っておらず、新しく物件を建てることが難しいという事情があるからです。そういった状況でありながらも需要が大きいため、高価格で売りに出されても、先ほどのマンションのように、あっという間に売れてしまうという嬉しい事態が発生するのです。

　ただし、その種のエリアから少しでも離れてしまうと、隣接した人気地域に引きずられて値付けは上昇するもののなかなか買い手がつかず、空室が目立つ物件となります。また、逆のケースもありバランスが合わないと、いくら手が出しやすい値段がついても、いつまでも売れ残ってしまうのです。とくに少し前まで人気のあった湾岸エリアでその傾向が顕著といえます。これまで、豊洲などのある湾岸エリアにはタワーマンションが続々と建設されてきました。はたからみると売れているからこそ新しい建物が増えているようですが、じつはそうではありません。１回分で売り出す部屋数を10室など少量にしているというカラクリで人気があるようにみえるだけ。決して全戸が即日完売している訳ではないのです。

これから上昇が期待できる地価

　賃貸物件の利回りにかかわってくる家賃。周知の通り、こちらも立地が関係してきます。世間では、経済はデフレといわれていますが、場所によっては家賃が上昇している地域もあります。その理由は、家賃や地価は、現時点での現実の水準にのみ影響されるのではなく、これから価格が上がるであろうという見越しによってもアップするため。たとえば、将来日本の東西を結ぶとされるリニアモーターカーが名古屋駅に停車することが決定し、工事もスタートしました。そのことだけで、駅の周りにはビルが乱立し、地価がぐんぐんと上昇していくというのが実情なのです。

　このように、現在、これからどんどんと地価が上がっていく状況が生まれつつあります。つまりこのタイミングで、好条件の土地やその土地にある物件を購入することができれば、そこからハイリターンを得ることができる確率は非常に高いといって間違いないでしょう。