狙うは中古物件の一棟もの

　収益不動産にはいろいろな種類があり、大きく非住居系と住居系に分かれます。 　非住居系事務所ビルやテナントビルは物件規模が大きく、賃料収入も大きくなります。しかし、利回りはそれほど高くなく、基本はキャピタル・ゲイン狙いです。立地が限られますし、金額が数億円規模になるので、個人投資家では銀行のローンを利用しにくいでしょう。

　住居系のうち、区分所有マンションは、分譲マンションなどを１室単位で購入するものです。投資金額が少なくて済み、ローンも付きやすいといえます。しかし、新築物件（特にワンルーム）は価格が中古相場に比べて３割ほど高い傾向があります。新築も１年すれば中古扱いになります。１年ほどで３割程度、物件価格が値下がりする可能性があるのです。

　また、区分所有マンションでは、管理費や修繕積立金がマンション全体であらかじめ決められており、自分一人で見直すことはできません。さらに、土地はマンションの所有者全員の共有で、自分だけ勝手に処分したりできず、将来の建て替えなどにも制約があります。

　これらに比べると、一棟もののマンションやアパートは、一度に複数の住戸が所有でき、空室リスクのコントロールがしやすいのが特徴です。収入を生む建物のほか、土地についても自分の判断で処分できます。

　ただし、一棟ものは売り物件の流通量が少なく、探すのが大変です。銀行ローンも意外に借りるのが難しく、専門家のアドバイスが重要です。逆にいうと、目利き力があればメリットが大きいといえるでしょう。 　一棟ものでも新築物件がありますが、区分所有のワンルームと同じで中古相場より割高なことが多く、物件価格や賃料の値下がりリスクがあります。築浅物件も同じです。

　そこで、私がお勧めしているのは築20年前後の中古物件です。築20年前後になると市場での価格や賃料はほぼ相場並みに下がりきって安定しています。それだけ価格や賃料の値下がりリスクが小さいのです。立地と将来の事業収支がしっかり説明できれば、ローンも比較的借りやすいといえます。

　ところで、一棟ものの中古マンションや中古アパートをお勧めするといいましたが、何でもいいわけではありません。実際に購入するにあたっては、一定の基準があります。 　基本は、値下がりしにくく、入居者が絶えないということです。例えば、立地についていえば通勤や通学に便利な都心直結の沿線で駅から徒歩圏などが当てはまります。地方都市であれば、中心部に車や電車で30分以内で行けるような立地が当てはまるでしょう。

　近くに商店街や人の集まる大型スーパーなどがあるエリアも、入居者の需要が見込めます。ただし、あまり繁華街になると逆に治安や騒音の面でマイナスになります。人が住むのに便利で、しかも生活環境が整った場所が理想的です。

　また、それほど特色のない立地であっても、周辺のアパートやマンションと比べて何らかの特徴がある物件もいいでしょう。日本全国、人が住んでいる場所であれば入居者の需要はそれなりにあるものです。人気立地で競争が激しいところより、それほど競争のないエリアでオンリーワンの物件であれば、満室経営が十分見込めます。