民泊という選択肢

　東京都港区三田にある物件のケースをみてみましょう。この物件は昭和54年築のいわゆる旧耐震と呼ばれるものです。1棟、3フロアで各25平米という広さだったため、オーナーも当初は大型犬が飼えるというふれこみで賃貸物件にしようと考えました。ところが近年、訪日外国人の増加とともに民泊が流行しはじめ、事情が変わりました。民泊とは、主に訪日外国人を対象として住宅をホテルのように短期滞在用に提供するという事業です。みなさんも、一度は耳にしたことがあるかもしれません。

　結局、三田の物件を丸ごと民泊にしたらどうだろうという案が出て、民泊施設として稼働を開始。当初の利回りは7％ほどを想定していました。しかし、麻布十番の駅から徒歩5～6分という三田の土地柄か、実際に民泊を始めてみると予想を超える人気があったのです。そこで、あらためて利回りを計算してみたところ、当初の見込みを超える数値が算出されました。物件のオーナーからみれば嬉しい誤算、願ったり叶ったりという状況になったのです。

人気の民泊、メリットとデメリットとは

　とはいえ民泊には、物件のオーナーには貸し主としての手続きなどの手間がかかるというデメリットもあります。また、民泊は現在、法律的にはグレーゾーンの存在です。首都圏などで規制緩和が行われているところもあるとはいえ、今後どうなるかについては不確定です。ある日突然、この地域では民泊を行えません、ということになる可能性も低くありません。

　このようなリスクを考えると、物件のオーナーが直接民泊を行うのではなく、一旦不動産管理会社にその権利を売り、代行して運営してもらうほうが安全です。要するにオーナーはあくまでも物件を企業に貸しているだけという形にするのです。また、オーナー個人ではなく、企業がサブリースを行うという体裁であれば融資を行う銀行としても安心感が大きくなります。

　また、マンションの一室で民泊を行っていると「不特定多数の人がマンション内をうろうろしてイヤだよね」などという問題が発生するケースは少なくありません。しかし、この三田の物件のように、1棟丸ごと民泊として利用する際には、そういったクレームは起きにくいといえるでしょう。

　最近のニュースにもあるように訪日外国人が凄まじい勢いで増えているため、需要は今後も増えていくと考えられます。宿泊施設・民泊を貸し出す人向けのウェブサイトも利用者が倍増しているくらいですから、この傾向がしばらく続くことは確実でしょう。ただし、だからといって民泊というだけで単純に利益が上がるというものではない点にはやはり注意が必要です。

もっとも重要なのは、立地と場所にあった活用方法

　当然ながら、民泊も賃貸物件と同様で立地がよくなければ利用者もいません。むしろ、立地以外に重要なポイントはないといってもいいほどです。都心であることはもちろん、訪日外国人に人気のある観光地――たとえば浅草の付近などがそれに当たります。もちろん交通の便も重要で、八重洲や新宿の大型バスターミナルに近いという場所が人気です。

　逆にいえば、それは都市部からすこし離れた郊外では民泊での高利回りは期待できないということ。では、そのような場所は通常の賃貸以外に活用法があり得ないのでしょうか。いえ、そんなことはありません。たとえば1平米四方のコンテナを建て、ストックルームとして貸し出すという手法も考えられます。ストックルームというのはいわゆる倉庫や納屋など荷物を置いておくためのスペースをいいます。人が住む目的で建てるわけではないストックルームは、水回りが必要ありません。そのため低投資でハイリターンが望める可能性が高いといえます。

　このような民泊もストックルームも、たんに賃貸として貸す以外の有効な選択肢として考えられる実例です。つまり、同じようなひとつの「貸しスペース」を使って、どうやって収益をあげるのかということがポイント。それは不動産投資にあたってもっとも大切で、日々考えていかなくてはならないことといえます。