問題のある物件の利回りが高い場合もある

　一戸建て、マンション・アパート、オフィスビル――言うまでもありませんが、世の中にはさまざまなタイプの不動産があります。投資をする際には、当然の事ながら自分の求める条件にあった物件であることが重要です。しかし、どんな物件に投資をするのかは、結局はどこに着目しメリットを見出すかによって決まります。単純に“高利回り”を追求するのであれば、次のような物件に投資をすることも考えられるのです。

　六本木の交差点付近に、利回りのよい物件があります。ただし、違反建築物でリノベーションなどが不可能という問題物件です。探せば、この物件のようにどこかに問題があるけれど高利回りが期待できるというイレギュラーなケースは少なくありません。

　もちろん、土地によっても差はでます。所在地が治安の悪いような場所というような物件で、高利回りが出たという話もあります。具体的には、兵庫の尼ヶ崎でのケースです。この地域は、浮浪者が多いとよくいわれますが、ここにある物件で、なんと利回り36％が出ました。もちろん、合法的に所有権を取得できる土地です。こういった、銀行が融資してくれない――つまり、ファイナンスがつかないような土地にある物件は、実は安く手に入れることが出来ます。その分、利回りが高くなることが多いのですが、一方では現金で一括払いをしなければならないという制約もあるのです。

物件の活用方法によっては銀行が融資をしぶることも……

　そういった、ファイナンスがつきにくいというのは土地の問題だけでなく物件の用途によってもあり得る話です。わかりやすい例でいえば、ラブホテルがそうです。みなさん、特に違和感もなくラブホテルを利用されることでしょう。しかし、一般論として、こういった施設は公序良俗に反するということになっています。投資にしろ、事業を行うにしろ、銀行はそういった性質の物件にはあまり融資を出したがりません。そのため購入するにあたっては、現金一括払いを考えなければなりません。先ほど例に出した尼ヶ崎の物件と同じです。

　当然のことですが、売る側としてもそこそこの利回りのある物件でないと売却することはありません。意外に思われるかもしれませんが、実は、現在営業しているものについてラブホテルはなかなかの儲けがあるのです。「そんなに儲かっているなら、新しくつくってさらに利益を得ればいいではないか」。恐らく、これを読んだ多くの人がそう考えるのではないでしょうか。しかし、新規で建築しようとすると法律の問題で規制が厳しくなってきて、なかなかにハードルがあがってきているのです。歓楽街の代表ともいえる、歌舞伎町はまだまだ問題はありませんが、渋谷区道玄坂にあるホテル街はすでに規制が厳しくなり、新規出店が出来なくなってしまいました。ビジネスホテルのような営業形態なら参入ができますが、逆に夜の街でフロントに常時人がいて、顔を合わせないと入室できないタイプにラブホテルの需要があるとは言い切れないと考えられます。

手堅くいくか、リスクを犯してハイリターンを得るか

　ここまでに紹介した物件は、違反建築物であったり、治安が悪かったり、モラルに反するような施設であるため銀行が融資しない、あるいはしにくいというものでした。つまり、不動産は、結局ファイナンスとのバランスが大切なのです。

　ファイナンスがつかない物件は、安くで手に入ります。そのため、高利回りが期待できます。しかし、その反面、銀行という強い味方がいないので、買う側は現金で一括払いをしなくてはいけないという縛りも発生します。その点で、ここまで紹介してきた物件は、不動産投資をはじめたばかりの初心者の方や、物件を見る目が養われていない素人さんには、手が出しにくいものなのです。どちらかといえば、法人や個人であれば資金が潤沢にある人向けでしょう。

　このように、高利回りを得ることのできる物件には少し変わったものや活用方法があるのです。実際にも、そういった人たちの多くがこれまで紹介したような変わった物件、活用法に興味をもっています。このような利用をする、しないは別にしても関心を寄せている人は多くいるのもまた事実なのです。