管理会社を活用する

投資物件購入後、まず考えるべき代表のひとつは管理会社です。信頼があり、頼れるところを選ぶことがより確実な利益につながります。それでは、どのようにしてどんな管理会社を探せばよいのでしょうか。

管理会社は不動産投資のパートナー

　不動産投資がなぜ勤め人にむいているのか。それは一旦物件を手に入れてしまえば、その後はほとんど手間がかからないことが大きな理由です。株式投資のように、一晩目を離した隙に大損をするなどということは、不動産投資ではほとんどありません。

　ではなぜ、不動産投資はその種の負担が少ないのでしょう。それは、所有物件の管理を専門家――管理会社にすべて任すことができるからです。管理会社に委ねてしまえば、管理維持はもちろん未払いの家賃の督促といったトラブルなどについても、自分の手を煩わせる必要はありません。

　だからこそ、すべてを任せる管理会社選びは極めて重要です。

管理会社を選ぶポイント

　それでは、管理会社は実際どのように選べばよいのでしょうか。

　信頼できる管理会社を見極めるために大切なポイントは大きく3つあります。

　まず、なによりも大切なのは管理実績です。やはり多くの不動産を管理している会社のほうが経験があり、頼もしいものです。管理実績は、管理戸数と入居率という具体的な数値で計ることができます。ただし、管理戸数が2000戸だとか、入居率が90％以上という細かい数字をみるだけでは不十分。一定の実績を保ち続けていることが重要です。たとえば、5年間の実績をみたところで、ある年だけ突出しているよりも、平均してよい実績を続けている会社のほうがより優れているということになります。

　2点目は、管理に特化した管理会社であるかどうか。大抵の管理会社は、賃貸物件の仲介事業と物件の管理維持事業を並行して行っています。しかし、管理会社の独自仲介のみでは情報発信の間口が狭くなかなか空室が埋まらないこともあります。一方、管理だけを専門としている管理会社は、仲介を他社に任せます。それによって窓口が広くなり、結果的に物件の空室率が押し下げられるのです。

　このように、管理業と仲介業を個別に動かす形態は、「プロパティマネジメント」と呼ばれています。プロパティマネジメント方式を採用している会社のなかには、ビルのメンテナンスだけでなく、収入増加策の提案やコスト削減など物件オーナーの利益を最大限に考えた提案を行ってくれるところもあります。首都圏では、近年、このプロパティマネジメントが増えています。しかしながら、地方ではまだまだその数は少なく、仲介を併設せざるを得ないという状態の会社が多いというのが現状です。だからこそ積極的に、数は少なくともプロパティマネジメントを採用している会社を探し出すことをおすすめします。

　3点目は、相性。いくら、実績のある企業や、自分の考える理想的な管理をしてくれそうな企業だったとしても、担当者などとの相性が悪ければすっぱりと諦め、別のところを探すことが結局は成功につながります。賃貸用の物件は、一度手に入れると10年、長くなると20年以上も保有することが一般的です。もちろん、管理会社については途中で変更ができます。とはいえ、どうしても直接の付き合いが必要になることは間違いありません。管理委託の期間中には、管理業務をすべて任せてしまいますから、会社や担当者との相性は想像以上に重要になってきます。やはり、心から「この人たちにお任せしてよかった」と思えるような管理会社を選ぶことが大切です。

　家族と同じくらい、長い付き合いになるかもしれないのが不動産の管理会社。ここに挙げたチェックポイントを元に、よりよい管理会社を選びたいものです。