表面利回りと実質利回りの違いとは

表面利回りとは

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
まず表面利回りとは、大まかな家賃収入の指標です。
計算式では、「1年間の家賃総収入額÷不動産取得価格×100」で表されます。
この計算式で計算すると、例えば3000万円の不動産物件に投資して、1年間300万円の家賃収入がある場合の表面的利回りを計算してみると、「300÷3000×100＝10%」という数値になります。
表面的利回りが10%の物件であれば、1年間投資をすれば対象物件価格の10%の収入を得られることになります。
そして2年後には、物件価格の20%の回収が可能です。
要するに表面的利回りが10%である不動産物件は、10年経過すれば実際に支払った物件価格を回収できるということです。

しかし、実際に購入するときにはこの指標だけで判断してはいけません。
この表面的利回りは概算での計算ですので、その他の要素もしっかり考慮する必要があります。
そこで考慮するのが、実質的利回りです。

実質利回りとは

次に実質利回りとは、対象不動産物件を購入する際にかかるさまざまな経費、物件を取得した後にかかる経費、それらすべての費用を考慮した後の利回りのことです。
こちらも、具体的に見てみると分かりやすいです。
例を挙げると、3000万円のマンションを購入する場合、単純に3000万円の支払いだけで終わることはありません。
対象不動産物件以外にも、さまざまな経費が必要です。
不動産購入価格以外の諸経費としては、不動産会社に支払う手数料、不動産登記などを依頼した司法書士に対する報酬、不動産物件に対する火災保険、不動産を購入するために設定した住宅ローンに関する保険など、対象不動産の購入価格以外にも経費が必要です。
実際に購入する不動産物件の規模にもよりますが、平均的には200～300万円程度の費用がかかるようです。
これを元に計算してみると、3000万円のマンションを購入する場合は、だいたい3300万円程度の費用が必要です。

不動産投資では利回りが大切な指標ですので、事前にしっかり確認しておく必要があります。
利回りには表面利回り、実質利回りがありますので、それぞれの指標を参考にして物件を選びましょう。