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対象は一棟もの中古賃貸アパート・マンション
目的は物件取得から売却までの活動で利益を得ること。オーナー社長にはリスクが低い中古賃貸物件がお勧めです。
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「投資回収線」と「物件価格推移線」で考えれば失敗はない
利益が出やすい物件はシミュレーションできる
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会社と資産を守るには
本業だけでは不安定オーナー社長の会社と資産を守る切り札、収益物件。その4つの活用……
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オーナー社長を待ち受ける増税
厳しい経営環境の中でなんとか利益を出していても、重い税金が……
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難局を乗り切るには収益物件の活用が欠かせない
オーナー社長の会社と資産を守る切り札、収益物件。その4つの活用……
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なぜ、オーナー社長が収益物件活用に向いているのか
収益物件は「事業」としての側面を持っています。その特徴を理解し……
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コラム1 オーナー社長による少人数私募債の廃止
オーナー社長にとって有効な節税方法
だった少人数私募債が廃止…… -
収益物件活用における利益とは?
目的を意識しつつ、最後の売却の時に利益が出せる物件を選びましょう。
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収益物件活用の9割は
初期設定で決まる物件を取得する時点で結果は決まってしまう。
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投資回収を早めるためには「実質利回り」と「税金のコントロール」が必須
収益物件を活用して利益を増やすためには、経費の最小化と税金の……
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収益物件の価格は「収益性」と「資産価値(土地値)」で決まる
収益物件の売却時の価格がいくらになるのかを見極めるには。
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投資対象は中古物件
(新築は利益が出ない)純収入が多く物件価格が下がりにくい物件を探せば、中古物件に行き当たります
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中古物件はレントロールに注意
中古物件を購入する際は、レントロールと建物の状況を意識し……
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収益物件活用のリスク
あらゆるリスクを想定し、徹底的にヘッジしましょう。
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コラム2 シミュレーションソフトを活用して投資精度を高める
収益が変動する収益物件だからこそ、綿密にシミュレーションしておく……
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《副収入(キャッシュフロー)を得る》日本ほど高利回りで不動産運用できる国はない
日本の不動産屋は高利回り低金利なので、高い賃料収入で収益物件を……
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税引前キャッシュフローで本業年収の半分を目指す
本業年収の半分キャッシュフローがあれば、万一の時の下支えに。更に……
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《貯蓄》元金返済で含み益をどんどん増やせる
売却まで考えると、貯蓄として収益物件を利用できます。流動性、土地代……
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《生命保険》団体信用生命保険で収益物件が死亡保障に
実質負担0円の保険で、現金よりも有用な資産を継承できることになります。
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物件について「わからない」ことは大きなリスク
リスクの多くは「わからない」と避けられません。「わからない」状態にならない不動産会社を選びましょう
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複数棟所有でリスクを分散
収益物件は条件を変えて複数棟所有することで、リスクを分散するようにしましょう。
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収益物件取得の成否を分ける
不動産会社選び良い収益物件は自分だけでは選べません。まずは良い不動産会社を……
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自分が住みたいかよりも
利益が最大化できるかどうかが重要物件選びはあくまでも利益が中心。長期運用なら大都市圏が基本になります。
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目的別 物件選びのポイント①
副収入、貯蓄、団体信用生命保険それぞれの活用の仕方は並行できるものですが、どれに重点を置くかで選ぶ……
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目的別 物件選びのポイント②
節税(フロー、ストック)減価償却と時価・評価額のギャップで、それぞれ節税効果を得ることができます。
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コラム3 築古木造物件は出口戦略で売れるのか?
古い木造物件も売れます。利回りを重視する人にとっては魅力が大きい場合も……
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現在は史上最高のローン借り手市場
収益物件の購入資金需要は金融機関にとって最適の貸出先です。
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借り入れは金利・借入期間・借入割合の3点で考える
収益物件の活用もひとつの事業。会社の経営と同様にリスクの低い方法で……
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地方銀行や信用金庫を利用する
資金借り入れには地方銀行や信用金庫が最適。審査では借り手が本業で利益……
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担保評価と借り入れの関係
金融機関は個人に重きを置きますが、物件を担保として考えるため……
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金融機関には必ず紹介で行く
金融機関にアプローチするには「信用」が担保されている紹介が基本。……
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コラム4 連帯保証人は必要か
個人には連帯保証人が必要ですが、法人であれば不要です。オーナー社長は……
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赤字を計上し、
所得税、法人税を減らすフローの節税装置として収益物件を活用する方法。赤字を計上することで、利益を圧縮できます。
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キャッシュアウトせずに
利益を圧縮できる実際には支出しなくとも、
減価償却費を赤字として計上することで利益を圧縮できます。 -
個人でも法人でも使える
節税スキーム本業での利益を収益物件の赤字で圧縮できます。赤字を計上するための……
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収益物件の損益は
個人所得との通算も可能収益物件による赤字を本業や個人の収支と合わせて計上することで節税が……
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建物価格をできるだけ大きくして多額の減価償却費を計上する
物件に対する土地と建物の価格の割合を有利に調整して、減価償却費による……
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建物本体と付属設備を分けて償却期間を短縮
減価償却を利用して節税をする時は、設備と建物を分けることで短く大きく……
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税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させる(法人の場合)
本業の黒字を減価償却費で圧縮し、売却益を本業の赤字に合わせて相殺……
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保有時と売却時の税率のギャップで節税する(個人の場合)
収益物件の出口戦略には売却と追加取得の二つがあります。本業の赤字と……
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生命保険、オペレーティングリースとの比較①
様々な節税方法がありますが、それぞれに長所と短所があります。自分に……
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コラム5 期間限定 太陽光発電設備を利用した節税法
政府が推奨する太陽光発電設備によって減価償却費を大きく短く取ることが……
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現金で所有するより4~5割も相続税を減らす
資産の価値ではなく評価を下げることで、所得を圧縮し、相続税引き下げ……
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目的に応じて取得対象を選択する
物件を取得する主体を法人、個人、家族のどれにするかも物件取得の目的……
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コラム6 タワーマンションの最上階を用いた節税方法
賃料収入などを考えず、あくまでも節税のためのツールとしてなら……
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既存管理会社の問題点
(不動産業界の問題点)不動産業界は「遅れた業界」。不動産会社は一般的に古い体質のまま運営されています。
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売却で投資全体の利益が確定。
利益を高めるには?売却によって得られる最終的な利益を高めるために、物件の売却価格の基準を把握しましょう。
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手間をかけずに管理会社を活用する
管理会社に物件管理を任せることで、忙しいオーナー社長も手間をかけずに……
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信頼できる管理会社選び5つのチェックポイント
物件を任せることのできる管理会社を確かな基準で選び、良い関係を築き……
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入居率を高める3つのステップ
入居者を増やすために、仲介店舗とも協力して努力をしましょう。物件=……
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売却を意識し、戦略的な修繕を行う
単に物件の状態を良くするのではなく、費用対効果を意識して戦略的に……
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事件・事故のリスクを軽減する方法
オーナーの管理だけでは回避しきれないリスクを少しでも減らすために……
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売却時にかかる税金を圧縮する
売却して得た利益にかかる税金を抑えるにはどうすれば良いでしょうか。
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オーナー社長にとっての適切な売り方とタイミング
利益を最大化するために目的を明確にし、売却までを考えて収益物件を……
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【収益物件活用事例1】7年間で12棟14億円の投資
副収入目的で物件を取得しましたが、次第に節税も意識。複数所有で……
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【収益物件活用事例2】減価償却で本業利益を3000万円圧縮
節税のために収益物件を活用。本業が順調だからこそ、収益物件で節税……
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【収益物件活用事例3】「貯蓄」として年間6000万円の元金返済
貯蓄を目的に物件を取得。長期の借り入れですが、元金の返済が進んでいる……
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【収益物件活用事例4】地方の物件活用でキャッシュフロー2300万
副収入のために利回りの高い地方で物件を取得。空室・退去対策が重要……