税金の先送りと売却時期の調整で
経営を安定させる（法人の場合）
収益物件は、物件価格の減価償却によって利益を圧縮することで、節税装置として活用することができます。しかし、売却してしまえば売却益（減価償却をした部分）に課税をされるので、結果的に税額は同じではないか、とお考えの方もいらっしゃると思います。また、償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税されるのでは、とも思われるでしょう。
たしかにそのとおりで、減価償却による節税は、本質的には課税を先送りしているといえます。ただ、重要なのは課税額を一時的に減らして先送りしていることの効果と、出口戦略を考えることです。
まず課税を先送りにすることで、オーナー社長には十分なメリットが生まれています。トータルでは納める税額は同じだとしても、先に節税をすることで手元にキャッシュを蓄えられるからです。
具体的な数字を出しながら解説しましょう。例えば皆さんが１０００万円をもらえるとして、今すぐにでも使える１０００万円と、５年後にしか使えない１０００万円と、どちらが欲しいと考えるでしょうか。
同じ金額であれば、今すぐ使えるほうがいいと多くの人が思うはずです。今日の１０００万円と５年後の１０００万円は同じ価値ではなく、今日の１０００万円のほうが価値が高いということです。
税金の支払いを先送りにすることで、この今すぐ使える１０００万円が増えると考えればわかりやすいでしょうか。経営という観点からすれば、そのキャッシュを運用できることになりますので非常に効果が高いといえます。なぜなら、今日の１０００万円で別の投資商品に投資することもできれば、本業の拡張資金に充てることもできるからです。５年後にしか１０００万円が手元に入らないのであれば、同じことをしようとすれば金利を払って借り入れるか、手元資金を崩さなくてはなりません。
実際の収益物件の運用においては、「大きく」「短く」回収することで、先送りにした課税所得を赤字の年にぶつけて相殺する、あるいは別の物件を購入してそこでも「大きく」「短く」減価償却してさらに課税を先送りにするといった臨機応変な対策も立てられます。
さて、では売却時の利益にかかる税金は、どのように捉えればいいでしょうか。収益物件の良い点は、この売却時期を任意に決められることです。
会社経営においては、特需などによって単年度で大きな利益が出ることがあります。しかしその利益は毎年継続するものではありません。このような利益を、収益物件を取得し、減価償却を大きく取ることで繰り延べていく、というのがフローの節税でした。逆に、経営を続けていれば大きく赤字が出てしまうこともあるはずです。そんなときに物件を売却して、売却益を本業の赤字にぶつけることができれば、赤字幅を減らすことはもちろん、経営の危機を救う役割を果たします。
このように、収益物件の減価償却を活用することによって、税金をコントロールし、会社の経営の安定度を高めることができるのです。
生命保険やオペレーティングリースではこの売却（出口）が商品設計にあらかじめ組み込まれており、任意に設定することができません。しかし、収益物件であれば、取得から売却までの一連の活動のなかで、自分で戦略を立てられるのです。
