建物本体と付属設備を分けて
償却期間を短縮
設備と建物を分けることで短く大きく償却できます。
減価償却費によって会計上の支出を計上できる建物価格の割合を土地価格に対して大きく取ることが、所得を圧縮できるため節税にとって大きな効果を持ちます。
その効果をさらに大きくするのが、建物本体と設備（給湯器やエレベータなど）に分けて償却をする方法です。
建物本体と分けることで、設備部分の償却期間を最短で３年まで「短く」できます。特にＲＣ造の物件のように、建物本体の耐用年数が長い物件には有効です。
設備の割合としては建物全体の１～２割程度が一般的です。具体例として、建物価格１億円（うち設備価格２０００万円）、築23年のＲＣ造物件を考えてみましょう。築23年の物件ですので、残りの減価償却期間は28年です。
本体と設備を分けない場合は、年間の減価償却は３５７万円となります。
一方、本体と設備を分けると、設備の減価償却費は２０００万円ですが、３年間で償却することになるため、建物を定額法、設備を定率法で償却した場合、最初の１年で約１６００万円もの償却費を取ることができます。
このように建物本体と設備を分けることで、「大きく」「短く」の非常に大きな効果が得られます。
ただし、このケースでは４年目以降の償却は建物本体の２８５万円となりますので、本体と設備を分けない場合よりも、４年目以降の税額は高くなります。また、設備の償却方法で個人の方が定率法を使うときは申請が必要なので注意してください。定額法での償却も可能です。
収益物件の活用においては、利益を最大化することが前提になります。
それは、節税ツールとして活用する場合も同様です。節税装置として収益物件を取得する場合、取得時には数千万円から数億円というコストがかかります。全額借り入れで取得することは可能なので、手元にキャッシュを残しながら費用計上できるのですが、最終的にその投資額を回収できなければ意味がありません。節税ができるのだから損をしてもいいという考えではいけません。１億円の損を出して１億円利益が減るのは当たり前です。
１億円の物件であれば、純収入と売却益で１億円を回収することが重要で、専用のソフトを利用して投資回収と物件価格によるシミュレーションを行い、確実な回収を目指す必要があります。７年間で２０００万円の純収入を得たとしたら、最低でも８０００万円で売却することが必要です。
２０００万円（保有期間中の純収入） ＋ ８０００万円（売却価格） ＝ １億円
このような形で、この物件取得によって減価償却を取ることで節税し、さらには８０００万円以上で売ることによって投資回収する利益の最大化を目指すのです。
