目的別 物件選びのポイント②
節税(フロー、ストック)
それぞれ節税効果を得ることができます。
収益物件活用には大きく分けて4つの目的があり、それぞれの目的別に最適な物件のタイプがあります。ここでは、それらの目的のうちで節税(フローとストックに二分)に最適な物件について解説します。
節税(フロー)としての活用
フローの節税としての活用においては、減価償却を「大きく」「短く」取ることが唯一のポイントになります。
まず「大きく」という点に関しては、物件そのものというよりは、売り手側との交渉のなかで建物比率(価格)を大きくしてもらえるかということが問題になります。
原則的には、第三者(他人同士の取引)の売る側と買う側が合意した金額が、いわゆる市場価格となります(ただし合理的な範囲内での金額)。
次に、「短く」という点では、法定耐用年数を超えた木造や軽量鉄骨造のアパートが最適です。建物のなかでは最短の4年間(軽鉄の場合5年間)で全額償却することができます。
また、RC造の物件においては、本体の償却期間は長いものの、給湯器やエレベーターなどの設備に分けて償却をとることで購入当初の3年間は償却を大きく短く取ることができます。
ですから、建物価格を大きく取れるよう売り主と交渉するとともに、設備を本体と分けてくれるよう交渉する必要があります。この場合の設備の金額は、おおよそ建物金額の10~20%を目安にし、売買契約書に明記する必要があります。
POINT
建物価格を大きく(減価償却)・木造で築22年以上RC造もしくは鉄骨造の場合は設備と本体を分ける
節税(ストック)としての活用
相続財産を減らすという目的なら、時価(市場価格)と評価額のギャップを大きく取れる物件を選ぶ必要があります。
時価とは市場で売買される価格であり、評価額は行政が定める路線価や固定資産税の評価額です。
一般的にこのギャップが大きいのは都心部の物件です。不動産の市場価格が高くなっている状況においては、特にギャップが大きくなります。
銀座の土地の売買価格が路線価の3、4倍になったというニュースを目にした方もいると思います。まさにその3倍、4倍こそがギャップであり、そうした不動産を買えば、相続財産の評価を3分の1、4分の1にも圧縮できるということです。
逆に地方都市の物件は時価と評価額の差が取りにくい、もしくは逆転してしまっているケースもあります。
POINT
時価と評価額の差が大きい(都心部の物件等)