投資回収を早めるためには「実質利回り」と「税金のコントロール」が必須
収益物件を活用する際に投資回収を早くするには、どうすれば良いのでしょうか。
収益物件の投資回収に関わるのは単純な賃料収入ではなく、あくまでも純収入です。純収入とは、賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に純粋に手元に残る手取り収入のこと。これを増やすことで投資回収が早く進むのですが、そのためには２つの重要なポイントがあります。
ひとつは、なるべく経費のかからない物件を選ぶことです。いくら賃料収入が入っても、多くの経費がかかってしまえば利益は出ません。
２つ目は、できるだけ税金を抑えることです。純収入は税引後の手残りですから、税金を最小化できれば手取り収入は最大化します。税金を減らすといっても脱税等は絶対にしてはいけません。ただ、収益物件であれば合法的にある程度税金をコントロールできますので、いかにコントロールするかがポイントになるのです。具体的には税金の先送りが中心となります。
経費の最小化と税金のコントロール。この２点を意識することで、収益物件の純収入（手取り収入）は最大化できます。
では、まず経費の最小化をするための物件選びについて考えてみましょう。
収益物件の世界では、一般的に利回りというと表面利回りで表記される習慣があります。しかし、利益を最大化するという点においては、表面利回りではなく実質利回りで考えていく必要があります。
ある意味、賃料収入は売上で純収入は粗利益と考えていただければよいでしょう。現在の企業経営においては、売上はあまり意味を持ちません。あくまでも粗利益がどれだけ出るかというのが重要になります。これは収益物件も同様です。
いくら賃料収入が入ってきても、経費が大きくかかれば粗利益が減ってしまうので意味がありません。経費を抑えられる物件選び、物件運営を考えていく必要があるでしょう。
経費の次にかかってくるのは税金です。税金を抑えることで純収入は増えます。そして、純収入が多くなるほど投資回収のスピードは速くなります。
収益物件から賃料収入（売上）を得て利益が出れば、その所得に対して所得税あるいは法人税の課税がなされます。
しかし収益物件の場合は、この課税所得をある程度コントロールし、税金を少なくすることが可能です。
税金が少なくなれば手元に残る純収入が大きく増えますので、投資回収が早く進み、利益が最大化する、ということです。
税金のコントロール、とあえて述べているのは、収益物件を使っても税金が消えてなくなるわけではなく、厳密にいうと次年度以降に先送りしている（繰り越している）ことになるからです。少し難しい話になってしまいましたが、税金を次年度以降に先送りしていくことで当面の純収入が増え、投資回収が早まることは間違いありません。さらに、物件の売却時にしっかりと戦略を立てておけば、繰り越していった税金を圧縮する手法もあります。ですから、取得から売却までの一連の活動で利益を考えなければならないわけです。
