《貯蓄》元金返済で含み益をどんどん増やせる
収益物件の活用目的の一つに、貯蓄があります。
借り入れを伴うことが一般的な収益物件の活用においては、賃料収入から借入金の返済をしていきます。これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差（イールドギャップ）で利益がとれるために可能になります。
ポイントは、この借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。金利は経費の支払いですが、元金の返済は貯蓄と同じ効果があります。
というのも、毎月の賃料収入から管理費や金利だけでなく元金も返済すれば、返済した元金の分だけ物件の取得原価が下がっていくからです。
もちろん金利の支払いと元金の返済をしても利益が出るようであれば、キャッシュフローを得ながら貯蓄することも可能となります。元金の返済にプラスでキャッシュフローがある場合は、その合計が投資回収です。ただし貯蓄に重きを置く場合は、イザというときに売りやすく、かつ物件価格が下がらない物件を優先的に選ぶとよいでしょう。
なぜなら、必要なときに売却し、元金の返済部分、つまり貯蓄部分を現金化することが目的だからです。
イザというときに売れる物件とは、「流動性」の高い物件です。ここでいう流動性とは、投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。
収益物件で流動性の高い物件とは、買いたいと思う人が多い物件。例えば都心部、特に東京都内の物件は流動性もきわめて高くなりますが、同時に土地代（坪単価）も高くなります。つまり土地代の高いエリアほど流動性は高くなるので、土地代と流動性は比例関係になります。
一方、一般に流動性・土地代と利回りは反比例の関係にあります。
端的にいえば、人気のある都心部ほど流動性・土地代が高く、利回りは低くなりがちで、逆に地方ほど流動性・土地代が下がる分、利回りは高くなる傾向があるということです。 例えば東京の六本木であれば、年間の賃料収入６００万円の物件は、物件価格１億円でも買い手がいるでしょう。このとき表面利回りは６％です。
しかし、同じ年間賃料収入のアパートが埼玉県の大宮にあるとしたら、おそらく１億円で買い手がつくのは難しいでしょう。物件価格が７０００万円であれば売れるかもしれません。このときの表面利回りはおよそ８・６％で、六本木のケースより高くなります。
さらに、この物件が栃木県の宇都宮市にあれば、７０００万円でも買い手がつかず、５０００万円ほどになってしまうかもしれません。利回りは12％とさらに高まります。
このように、都心に近いほど買い手が多い＝流動性が高く、都心から離れるほど買い手が少ない＝流動性が低くなる構造がおわかりいただけると思います。
利回りは地方ほど逆に高くなりますが、空室のリスクも高くなる（入居率が低い）ことには留意しなければなりません。投資にあたっては、利回り、土地代、流動性、そして入居率（空室率）を目的に応じて見極めることが重要なのです。
流動性を優先して収益物件を保有する場合は、その代わりとして一般的に利回りは抑えられる傾向となり、得られるキャッシュフローも少なくなります。
