《副収入（キャッシュフロー）を得る》日本ほど高利回りで不動産運用できる国はない
収益物件活用の目的の一つとして考えられるのは、副収入源としての活用方法です。
バブル崩壊以降、日本の不動産市況は、必ず土地が値上がりするとはいえない状況が続いています。バブル期のように、１億円で買って２億円で売るというのは現実的ではありません。
その代わりに、金融機関からの借り入れを利用して収益物件を取得し、賃貸して賃料収入を得るという投資が可能となりました。
毎月の賃料収入の中から諸経費を支払い、借り入れ金の金利と元金の返済をした上で残った分が副収入（キャッシュフロー）となります。
このようなことが可能なのは、不動産価格が安くなり、利回りが高く設定できるようになったためです。おそらく先進国で現在の日本よりも高利回りで不動産を運用できる国はないでしょう。一方で借入金の金利は史上最低水準で、１～２％の金利で資金を調達できる環境となっており、そのこともオーナー社長にとって有利です。
収益物件からインカムゲイン(賃料収入）を得る場合、具体的には、物件利回りと借入金利との差が「利益」となります。簡単にいえば、金利１％でお金を借り、利回り７％で運用できればその差額である６％が利益ということです。
_利回りは一般的に表面利回りで表記されますが、収益物件について考えるときは「実質利回り」を考えるべきです。不動産においては、固定資産税、管理費、修繕費などの諸経費が発生します。これを控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差（専門的には「イールドギャップ」といいます）が利益となります。
例えば、１億円の物件で賃料収入が年１０００万円あれば表面利回りは10％ですが、諸経費が200万円かかったとすれば、実質利回りは８％になります。例えばこの場合の借り入れ金利が２％だったとしたら、実質利回り８％から借入金利２％を引いた分の６％が利益となるわけです。
なお、実質利回りは古い物件ほど下がるのですが、それは、古い物件ほど修繕の費用がかかるためです。
いずれにしても高利回り・低金利でイールドギャップが高く取れる環境によって、収益物件からインカムゲインを得られる仕組みが構築できるのです。
日本は比較的イールドギャップが高く取れますが、海外ではゼロやマイナスになるケースもあります。
