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不動産投資セミナー

成功の秘訣

自分がいくらのローンを組めるのか考えよう

不動産投資でローンを組む場合、会社員であることはかえって有利です。年収350万円の人でもローンを組めます。

 不動産投資を始めるにあたって、ローンがいくら借りられるかによって、どれくらいの物件が購入できるかが変わってきます。「自分はいくら借りられるのか」ということは、実際に不動産投資を始めるにあたって、とても大切なポイントになります。

 金融機関が不動産投資をする人にローンを貸す場合、二つの面からチェックします。ひとつは、投資対象の物件です。具体的には、不動産市場での評価額はどれくらいか、そして賃料収入はどれくらいか、ということが重要です。基本的に、不動産市場での評価額が高ければ高いだけ、また賃料収入が多ければ多いだけ、ローンを多く借りられる可能性があります。

 金融機関がもうひとつチェックするのは、借りる本人の属性です。勤務先はどこか、勤続年数はどれくらいか、年収はいくらか、他に収益不動産を所有しているのか、その収益不動産についてどれくらいローンを借りているのか、などをこと細かにチェックします。

 ここで注意していただきたいのは、金融機関がどういう点を気にするかです。マイホーム用の住宅ローンの場合は本人の年収から返済していくのですが、不動産投資ローンは基本的に、購入する物件の賃料収入から返済することになります。

 したがって、金融機関が最も気にするのは、物件の賃料収入です。それも、賃料収入そのままの金額ではなく、管理費や修繕費などを差し引いて実際に残る金額が基準になります。築後かなり年数が経っていたり、これまでの管理状態がよくなかったりすると、たとえ賃料収入はそこそこ見込めても、実際の収益性は低く評価されてしまいます。

 また、購入した物件の収益力が高くても、それを本人が別のことに使ってしまわないかということを金融機関はとても気にします。ローンをきちんと返済してくれるかどうかが、金融機関にとっては最大の関心事なのです。

 専業大家や会社経営者は賃料収入を生活費や別事業に充てる可能性があるので、意外に不動産投資ローンが組めなかったりします。しっかりした勤務先で、勤続年数も長く、安定した給与所得がある人のほうが、不動産投資でローンを組みやすいのです。

 具体的に、不動産投資でローンをいくら組めるかですが、他に住宅ローンやクレジットなどがなければ、年収の10〜15倍程度までがひとつの目安です。物件の評価額にもよりますが、1億円以下は比較的スムーズに借りられるでしょう。

 一方、住宅ローンがあったりマイカーのクレジットがあったりすると、年収の5倍ほどがひとつの目安です。

 ただ、住宅ローンの返済が終わった自宅や、ローンを借りていない他の収益不動産があれば、それを担保にすることでより多く借りることは可能です。

 さて、先ほど述べたように、会社員であることは、不動産投資でローンを利用するための強い武器になります。しかし、そこでは年収がやはり関係します。例えば、年収1000万円の人と年収350万円の人では、買える物件の上限がどうしても違ってきます。

 でも、いろいろやり方はあります。年収350万円の人が不動産投資を始めるにはどうしたらいいかを考えてみましょう。  年収350万円だと、ローンの借入額は3500万円程度が上限です。これくらいの予算で買える物件としては、区分所有の中古マンション(ワンルームを含む)や郊外のこぶりな木造アパート(2〜3戸)が考えられます。

 ここで大事なことは、賃料収入が確実に見込める物件かどうかということです。区分所有の中古マンションやこぶりな木造アパートでは、空室が出た際のリスクが大きくなります。空室になってもローンの返済はしなければならず、自分の給料から支払うことになると生活にも影響が及びます。立地の良さや賃料の競争力など魅力ある物件を見つけられるかどうかが、年収の高い人より重要になります。

 年収350万円の場合、まず自宅を購入するという方法もあります。金額としてはやはり3500万円程度を上限に、立地の良いところで区分所有の中古マンションなどを自宅として購入するのです。自宅の購入では住宅ローンが利用でき、金利もかなり安くなります。購入後はいったん自分で住み、やがて何らかの理由で引っ越しをし、賃貸に出します。

 もちろん、住宅ローンの返済額より賃貸に出しての家賃収入が多いことが前提です。空室リスクの影響はやはり大きいので、慎重に物件を選ぶ必要があります。  こうしてまず1件、不動産を所有してキャッシュフローが回ることを確認したら、市場の状況を見ながら売却のタイミングを探し、次の物件に買い換えていくといいでしょう。

 また、仕事をしっかり頑張り、収入アップを図ることも忘れないようにしてください。年収がアップしていけば、それに応じて購入できる不動産の範囲がぐっとひろがっていきます。

POINT

会社員であることは融資に断然有利。1億円借りるのも夢ではありません。

年収350万円の人でも不動産投資を始める方法はあります。詳しくはプロに相談しましょう。

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