第4章年収350万円から始めて、一生リッチに暮らす投資計画
自分がいくらのローンを組めるのか考えよう
不動産投資を始めるにあたって、ローンがいくら借りられるかによって、どれくらいの物件が購入できるかが変わってきます。「自分はいくら借りられるのか」ということは、実際に不動産投資を始めるにあたって、とても大切なポイントになります。
金融機関が不動産投資の融資をするときにチェックする2つのポイント
金融機関が不動産投資をする人にローンを貸す場合、二つの面からチェックします。
ひとつは、投資対象の物件です。具体的には、不動産市場での評価額はどれくらいか、そして賃料収入はどれくらいか、ということが重要です。基本的に、不動産市場での評価額が高ければ高いだけ、また賃料収入が多ければ多いだけ、ローンを多く借りられる可能性があります。
金融機関がもうひとつチェックするのは、借りる本人の属性です。勤務先はどこか、勤続年数はどれくらいか、年収はいくらか、他に収益不動産を所有しているのか、その収益不動産についてどれくらいローンを借りているのか、などをこと細かにチェックします。
ここで注意していただきたいのは、金融機関がどういう点を気にするかです。マイホーム用の住宅ローンの場合は本人の年収から返済していくのですが、不動産投資ローンは基本的に、購入する物件の賃料収入から返済することになります。
不動産投資の借り入れには賃料収入が大切
したがって、金融機関が最も気にするのは、物件の賃料収入です。それも、賃料収入そのままの金額ではなく、管理費や修繕費などを差し引いて実際に残る金額が基準になります。築後かなり年数が経っていたり、これまでの管理状態がよくなかったりすると、たとえ賃料収入はそこそこ見込めても、実際の収益性は低く評価されてしまいます。
また、購入した物件の収益力が高くても、それを本人が別のことに使ってしまわないかということを金融機関はとても気にします。ローンをきちんと返済してくれるかどうかが、金融機関にとっては最大の関心事なのです。
不動産投資でローンを組みやすい人とは
ですから、前述したように、専業大家や会社経営者は意外に不動産投資ローンが組めなかったりします。しっかりした勤務先で、勤続年数も長く、安定した給与所得がある人のほうが、不動産投資でローンを組みやすいのです。
具体的に、不動産投資でローンをいくら組めるかですが、他に住宅ローンやクレジットなどがなければ、年収の10~15倍程度までがひとつの目安です。物件の評価額にもよりますが、1億円以下は比較的スムーズに借りられるでしょう。
一方、住宅ローンがあったりマイカーのクレジットがあったりすると、年収の5倍ほどがひとつの目安です。
ただ、後でもふれますが、住宅ローンの返済が終わった自宅や、ローンを借りていない他の収益不動産があれば、それを担保にすることでより多く借りることは可能です。
会社員であることは融資に断然有利。1億円借りるのも夢ではありません。