働く女性の不動産投資入門｜一生お金に困らないためのバイブル

第3章安全に資産を増やすにはローンの返済が可能な“不動産投資”！

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

　不動産投資ローンと住宅ローンとの大きな違いは、返済のための原資です。

　住宅ローンは、借りる人の所得が返済の原資となります。銀行では住宅ローンの借り入れ審査にあたって、過去３年分の源泉徴収票を求めます。どこに勤めていて、勤続年数は何年で、年収に変化はないかを見るためです。

　銀行によっては、月々の給与明細についても提出を求めることがあります。これは基本給とそれ以外の残業手当などの金額を確認するためです。源泉徴収票には、残業代も含めた年間の給与収入が記載されていますが、銀行としては確実な収入（基本給）がいくらなのかを確認したいのです。給与収入のうち、残業代やボーナスが占める割合が高いと、会社の業績が悪化した場合、月々の返済が難しくなるかもしれないからです。

不動産投資はローン返済のための収入がある！

　それに対し、不動産投資ローンは購入する収益不動産の家賃収入が返済財源になります。したがって、その物件から毎月得られるであろう家賃収入で、毎月のローンの返済がちゃんとできるかどうかがポイントになります。

　実際には、満室での家賃収入をベースにするのではなく、ある程度の空室を見込んでチェックします。金融機関にもよりますが、不動産会社との提携ローンやあっせんローンの場合、その不動産会社でそれまで購入した個人投資家の所有不動産の稼働率が影響することもあります。

　通常は満室稼働率の60～70％を基準にするようですが、私たちの会社がこれまで紹介した物件は平均稼働率が95％なので、もっと高く評価してくれます。